Flytte sammen og eje hver sin andel — købe bolig sammen som ugifte

I skal flytte sammen og købe bolig — og I er ikke gift. Det er en af de største økonomiske beslutninger, man kan tage sammen med en person, man ikke har nogen juridisk aftale med. Her er de fire dokumenter og de fem beslutninger, der afgør, om det bliver en god idé eller en dyr lærestreg.

Tre måder at eje sammen

Der findes reelt tre modeller, og valget har konsekvenser hele vejen igennem — for finansiering, for skat og for hvad der sker, hvis det ender.

Den tredje model bliver ofte valgt af bekvemmelighed og fortrydes senere — typisk af den part, der har betalt husleje i syv år og står uden andel i den værdistigning, boligen har haft. Vælger I den, så vær enige om, at det er præcis, hvad den betyder.

Solidarisk hæftelse — den ubehagelige overraskelse

Her er det, de fleste ikke ved, før de sidder i banken: ejerandel og hæftelse er ikke det samme.

Ejer I 70/30, fordeles værdien af boligen 70/30. Men optager I lånet sammen, hæfter I som regel solidarisk. Det betyder, at banken kan kræve hele restgælden hos den ene, hvis den anden ikke betaler. Ejer du 30 procent, kan du altså stadig komme til at betale 100 procent af lånet.

Samejeoverenskomsten: de otte punkter

En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale mellem jer om, hvordan I ejer boligen sammen, og hvad der sker, hvis I ikke længere skal bo der sammen. Den er ikke lovpligtig. Den er til gengæld den vigtigste beskyttelse, ugifte samlevende har — og den koster typisk nogle få tusinde kroner hos en advokat.

Disse otte punkter bør den indeholde:

• EjerandeleneHvor mange procent ejer hver af jer, og hvad er begrundelsen. Samme fordeling skal fremgå af skødet — se hvad et skøde indebærer.
• Hvem betaler hvadYdelse, ejendomsskat, forsikring, forbrug og vedligeholdelse. Skriv beløb eller fordelingsnøgle, ikke “vi deler det”.
• Hvad der sker ved et brudSkal boligen sælges, eller har den ene ret til at købe den anden ud? Og i hvilken rækkefølge?
• Hvordan boligen værdisættesDet vigtigste punkt. Aftal på forhånd, at værdien fastsættes af et bestemt antal uafhængige mæglervurderinger, og hvordan I regner, hvis de er uenige — for eksempel som gennemsnittet af tre.
• Tidsfrist til finansieringHvor længe har den, der vil overtage boligen, til at få et lånetilsagn? Uden en frist kan en udkøbsforhandling trække ud i månedsvis.
• Forbedringer og indbetalingerHvad sker der, hvis den ene betaler for et nyt bad? Regnes det som en forbedring, der giver større andel, eller som en gave? Gem kvitteringer fra dag ét.
• Hvis den ene ikke kan betaleMå den anden betale midlertidigt og få det godtgjort senere? Med eller uden rente?
• DødsfaldHvad ønsker I skal ske — og husk, at det kræver et testamente for at have virkning. Se næste afsnit.

Når den ene lægger mere i udbetalingen

Det er den mest almindelige skævhed: den ene har sparet op eller solgt en tidligere bolig, den anden ikke. Der findes tre måder at håndtere det på, og de har forskellige konsekvenser.

1. Større ejerandel

Har den ene lagt 400.000 kr. og den anden 100.000 kr. i en bolig til 3 mio. kr., kan I tinglyse ejerforholdet skævt. Fordelen er, at det er enkelt og gennemskueligt. Ulempen er, at det også fordeler den fremtidige værdistigning skævt — også den del, I sammen har afdraget.

2. Gældsbrev mellem jer

I ejer 50/50, men den ene skylder den anden differencen på udbetalingen. Beløbet står i et gældsbrev og afvikles eller udbetales ved et salg. Fordelen er, at fremtidige stigninger deles lige. Ulempen er, at det kræver disciplin at holde papiret opdateret.

3. Løbende udligning

Den, der har lagt mindst, betaler mere af ydelsen hver måned, indtil forskellen er udlignet. Kræver et regneark og en aftale om, hvad der sker, hvis I går fra hinanden undervejs.

Uanset model: dokumentér indbetalingerne. Opret en fælles konto til boligudgifter, og lad al betaling gå gennem den. Uden dokumentation bliver en diskussion om, hvem der har betalt hvad, en diskussion om, hvem der husker bedst.

Ugifte arver ikke hinanden

Det her er det punkt, folk oftest bliver overraskede over, og konsekvensen er alvorlig.

Ugifte samlevende arver ikke hinanden efter loven — uanset om I har boet sammen i to eller tyve år, og uanset om I har børn sammen. Dør den ene, går dennes andel af boligen til dennes arvinger: børn, forældre eller søskende. Den efterlevende kan altså i princippet stå med fremmede som medejere af sit hjem.

Løsningen er et testamente. Har I boet sammen i mindst to år, kan I oprette et udvidet samlevertestamente, som i vid udstrækning stiller jer, som var I gift, arveretligt. Det oprettes for notar og koster nogle få tusinde kroner.

Overvej samtidig, om der skal tegnes en livsforsikring, der kan dække den efterlevendes mulighed for at overtage boligen alene. Uden den kan et dødsfald betyde, at boligen skal sælges, selvom ingen ønsker det.

Hvis I går fra hinanden

Statistisk sker det for mange, og det er derfor, aftalen skrives. Der er to udfald.

I sælger boligen

Provenuet fordeles efter ejerandelene, når restgæld og salgsomkostninger er betalt. Se hvad det koster at sælge en bolig, så I ved, hvad der reelt bliver til deling. Har boligen tjent som bolig for jer, er fortjenesten som udgangspunkt skattefri efter parcelhusreglen — for hver af jer.

Den ene køber den anden ud

Her opstår tre spørgsmål på én gang: hvad er boligen værd, kan den ene få lån til hele beløbet, og hvad med den solidariske hæftelse?

Værdien er det, I skal blive enige om først, og det er her, en uafhængig vurdering gør arbejdet. Vores erfaring er, at tre vurderinger virker bedre end én — ikke fordi gennemsnittet er magisk, men fordi spredningen mellem dem viser, hvor stor usikkerheden reelt er. Ligger tre mæglere inden for 200.000 kr. af hinanden, er der ikke meget at diskutere. Ligger de en million fra hinanden, ved I, at boligen er svær at prissætte — og så er det den samtale, I skal have.

Dernæst skal den, der overtager, kreditvurderes på egen hånd og have den anden frigjort fra lånet. Det sker ikke automatisk, fordi I har skrevet en aftale — det kræver bankens accept. Er der brug for at ændre lånet i samme ombæring, så læs om hvornår det kan betale sig at omlægge lån.

Er situationen mere kompliceret end det, har vi en selvstændig guide til at sælge bolig ved skilsmisse og bodeling, hvor mange af de samme mekanismer gælder.

Hvis den ene flytter ind i den andens bolig

En anden almindelig situation: den ene ejer allerede boligen, og den anden flytter ind. Her er der tre veje.

Skal en andel overdrages, er det første skridt at få boligen vurderet. Prisen mellem samlevende skal kunne begrundes, og en aktuel vurdering af boligens værdi er både grundlaget for beløbet og for bankens behandling af sagen.

Andelsbolig sammen

Køber I en andelsbolig frem for en ejerbolig, er der to forskelle, I skal kende.

For det første bestemmer andelsforeningens vedtægter, om og hvordan to personer kan stå på andelsbeviset. Nogle foreninger kræver, at begge godkendes; andre har regler om, hvad der sker ved et brud. Læs vedtægterne, inden I skriver under — ikke bagefter.

For det andet er værdien ikke markedsbestemt. Andelens maksimalpris fastsættes efter foreningens opgørelse, og den kan afvige markant fra, hvad markedet ville give. Det gør en udkøbssituation både lettere og sværere: lettere, fordi der findes et officielt tal, og sværere, fordi tallet måske ikke svarer til, hvad den ene part synes er rimeligt. Vi har uddybet det i gratis boligvurdering versus valuarvurdering og i friværdi i andelsbolig mod ejerlejlighed.

Tjekliste før I skriver under

• Samejeoverenskomst med de otte punkter ovenfor — lavet af en advokat, ikke hentet som skabelon og udfyldt i en fart.
• Testamente, hvis I vil sikre hinanden ved dødsfald. Loven gør det ikke for jer.
• Lånetilsagn på skrift til begge, og en samtale med banken om, hvad solidarisk hæftelse konkret betyder for jer.
• Fælles konto til alle boligudgifter fra første måned, så betalingshistorikken dokumenterer sig selv.
• Ejerandelene tinglyst korrekt i skødet — ikke kun aftalt mundtligt eller i overenskomsten.
• Aftalt vurderingsmetode til brug ved et eventuelt udkøb. Skriv antallet af vurderinger og hvordan uenighed løses.
• Forsikringer gennemgået: husforsikring, indboforsikring og eventuelt livsforsikring, der kan dække et udkøb.
• Overblik over boligens aktuelle værdi, hvis den ene flytter ind i den andens bolig, eller I køber ud af en tidligere fælles bolig.

Spørgsmål og svar

Denne artikel er generel information om at eje bolig sammen og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Samejeoverenskomster, testamenter og skøder bør udarbejdes af en advokat, og spørgsmål om hæftelse og finansiering afklares med dit pengeinstitut. boligvurderinger.dk formidler kontakt til lokale ejendomsmæglere og modtager provision fra samarbejdspartnere — det koster dig ingenting.