Sælge bolig ved skilsmisse — tre muligheder, ét korrekt udgangspunkt

Hvert år gennemgår ~15.000 danske par en skilsmisse — og i langt de fleste tilfælde er den fælles bolig den mest værdifulde og følelsesmæssigt tungeste del af bodelingen. Der er præcis tre muligheder for boligen. Udgangspunktet er altid det samme: friværdien deles 50/50 under formuefællesskab. Og det første skridt — uanset hvilken vej du vælger — er at kende boligens præcise markedsværdi.

De tre muligheder — sælge, overtage eller vente

Inden bodeling af fast ejendom afgøres, skal I beslutte hvad der sker med boligen. Der er tre juridisk anerkendte veje:

Sådan beregnes friværdi ved skilsmisse — formlen og 5 regnestykker

Friværdien er den centrale størrelse i al bodeling af fast ejendom. Den beregnes som:

Markedsværdien fastsættes via mæglervurdering — ikke den offentlige ejendomsvurdering, ikke Boligas estimat. En lokal mægler der kender aktuelle handler i dit kvarter er det eneste juridisk holdbare udgangspunkt. Kilde: Skøde Centret og Nordea.

Komplet beregningstabel — hvad får du ved salg vs. udkøb?

Herunder er det ingen konkurrenter laver: den præcise beregning for alle typiske boligpriser, med to kolonner — hvad du får ved salg og hvad den overtagende part skal betale ved udkøb:

*Udkøbspris = halvdelen af friværdien som den overtagende part betaler kontant til den fraflyttende part. Kræver kreditgodkendelse til at overtage gælden alene. †Salgsomkostninger (mægler + tilstandsrapport + energimærke + elinstallationsrapport) trækkes fra salgsprovenuet FØR deling. Beløb i nettoprovenu-kolonnen er vejledende. Se vores guide til hvad det koster at sælge en bolig.

Konkret eksempel: Mette og Mikkel — bolig til 3,2 mio. kr.

Note: Scenarie B giver typisk mere til den fraflyttende part fordi salgsomkostninger (~95.000 kr.) ikke fratrækkes. Men kræver at Mikkel kan kreditgodkendes til gældsovertagelse alene og skaffe likviditet til udkøbsbetalingen.

Mulighed 1: Sælge boligen — trin-for-trin processen

Salg på det åbne marked er den enkleste løsning og eliminerer diskussionen om hvad boligen er værd. Processen svarer til et normalt boligsalg — men med to sælgere der skal være enige.

Mulighed 2: Den ene overtager boligen — udkøb og skilsmisseskøde

Udkøb er den mest komplekse mulighed — men giver den overtagende part stabilitet og typisk et lidt bedre resultat for den fraflyttende part (ingen mæglersalær trækkes fra). Her er de juridiske krav:

Særlige situationer — samlevende, særeje og negativ friværdi

Samlevende (ugifte par)

Ugifte samlevende har ingen automatisk ret til den anden parts andel i boligen — der er ingen formuefællesskab. Udgangspunktet er ejendomsretligt: du ejer det du ejer. Er boligen købt i fællesskab, ejer I typisk 50/50 og deler provenuet på den måde. Ejer kun én, tilhører hele boligen den person. Ugifte samlevende bør indgå en skriftlig samejekontrakt ved boligkøb. Se Familieretshuset.dk for vejledning.

Særeje via ægtepagt

Har I oprettet en ægtepagt med fuldstændigt eller skilsmissesæreje over boligen, indgår den ikke i ligedelingen. Den part der ejer boligen via særeje beholder den fulde friværdi — den anden part har intet krav. Særeje kan dog kombineres med kompensationskrav og reguleringsklausuler. Konsulter altid en skilsmisseadvokat.

Negativ friværdi (gæld over markedsværdi)

Hvis boligens gæld overstiger markedsværdien (negativ friværdi), deles dette tab ligeledes 50/50 under formuefællesskab. Begge parter hæfter solidarisk for gælden. Ved salg med underskud skal I have bankens accept og typisk bidrage med egne midler til at indfri gælden. Det er scenariet der giver flest konflikter — og hvor advokathjælp er mest kritisk. Forstå den fulde friværdianalyse i vores guide til hvad er friværdi.

Skatteregler ved boligsalg i skilsmisse

De gode nyheder: for langt de fleste er salget af familiens bolig i forbindelse med skilsmisse skattefrit. Her er de præcise regler:

OBS: Skattereglerne er komplekse og individuelle. Ovenstående er generel information. Konsulter altid en revisor eller skatterådgiver i din konkrete situation. Kilde: Nordea og Aatos.

Hvad koster det — samlede udgifter ved boligsalg i skilsmisse

Ud over de normale salgsomkostninger kommer der skilsmissespecifikke udgifter. Her er det fulde billede:

Boligvurderingen er nøglen — hvem bestemmer markedsværdien?

Det er det spørgsmål der oftest skaber konflikt i bodelingen. Her er de præcise regler:

• Mæglervurdering er udgangspunktet: En lokal mæglervurdering er det primære redskab til at fastsætte markedsværdien. Den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen bruges ikke — den er typisk forældet og afviger markant fra markedet.
• To vurderinger ved uenighed: Kan I ikke enes om én vurdering, indhenter I typisk to uafhængige vurderinger og bruger gennemsnittet som aftalegrundlag. Det er standardpraksis i advokatkredse.
• Skifteretten udpeger sagkyndig: Nægter den ene part at acceptere vurderingen, kan skifteretten udpege en uafhængig sagkyndig vurderingsperson. Det er dyrt og langsomt.
• Den hurtigste løsning: En gratis boligvurdering fra boligvurderinger.dk giver jer begge et neutralt udgangspunkt uden omkostninger. Det er den bedste investering I kan gøre i begyndelsen af bodelingen — og hvad er min bolig værd giver den fulde forklaring.

Ofte stillede spørgsmål om bolig ved skilsmisse