En låneomlægning kan spare dig for hundredtusinder — eller koste dig titusinder til ingen verdens nytte. Forskellen ligger sjældent i renten alene, men i et regnestykke, de færreste får lavet ordentligt. Her får du reglerne, omkostningerne med 2026-satser, og den ene gevinst, næsten alle overser.
- Det korte svar
- De tre typer omlægning
- Tommelfingerreglerne — og hvor de holder op
- Hvad koster en omlægning i 2026?
- Tinglysningsafgiften: den fejl de fleste artikler laver
- Regnestykket: tilbagebetalingstid
- Den oversete gevinst: din belåningsgrad
- Når det ikke kan betale sig
- Sådan gør du i praksis
- Fem fejl der koster penge
- Spørgsmål og svar
Det korte svar
Det kan betale sig at omlægge, når besparelsen på ydelsen har dækket omkostningerne, længe før du forventer at sælge boligen. De klassiske tommelfingerregler siger, at renten skal være ændret med mindst 1–1,5 procentpoint, at du skal have en restgæld på minimum 500.000 kr., og at der skal være mindst 10 år tilbage af løbetiden.
Men reglerne er en grovsortering, ikke et svar. To boligejere med samme lån og samme rente kan få vidt forskellige resultater, fordi den ene sælger om tre år og den anden bliver boende i tyve. Det afgørende tal er tilbagebetalingstiden — hvor mange måneder der går, før omlægningen har tjent sig hjem.
Og så er der den del, næsten ingen regner med: din bidragssats afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi du har lånt. Er boligen steget i værdi, siden du optog lånet, kan du være rykket ned i et billigere bidragsinterval — uden at omlægge overhovedet. Det kræver bare, at nogen genberegner belåningsgraden.
Forudsætningen er, at du ved, hvad boligen er værd i dag. Ikke hvad du gav for den. Ikke den offentlige vurdering.
Kend din boligs værdi, før du regner
Op til tre lokale mæglere vurderer din bolig gratis og vender tilbage inden 24 timer. Ingen binding.
De tre typer omlægning
Omlægning betyder, at du indfrier dit nuværende realkreditlån og optager et nyt. Retningen afhænger af, hvad der er sket med renten, siden du optog lånet.
| Type | Hvornår | Formålet |
|---|---|---|
| Nedkonvertering | Renten er faldet siden du optog lånet | Lavere rente og lavere ydelse. Til gengæld stiger restgælden typisk, fordi du indfrier til kurs 100 |
| Opkonvertering | Renten er steget siden du optog lånet | Skære af restgælden. Kursen på dine obligationer er faldet, så du kan indfri billigere end det, du skylder nominelt |
| Skrå konvertering | Du skifter lånetype | Fra variabel til fast rente eller omvendt. Handler om risiko og forudsigelighed, ikke kun om kroner |
De to første forveksles ofte. Nedkonvertering giver dig en lavere månedlig ydelse, men en større gæld. Opkonvertering giver dig en mindre gæld, men en højere ydelse. Hvad der er rigtigt for dig afhænger af, om du prioriterer likviditet i hverdagen eller friværdi på papiret — og af hvor længe du bliver boende.
Tommelfingerreglerne — og hvor de holder op
De reglerne, du finder overalt, lyder sådan her:
- Renteforskel på mindst 1–1,5 procentpoint. Under det æder omkostningerne som regel gevinsten.
- Restgæld på minimum 500.000 kr. Flere af omkostningerne er faste beløb, så de fylder relativt mere på små lån. Under 200.000–300.000 kr. kan det stort set aldrig betale sig.
- Mindst 10 års restløbetid. Jo længere du har tilbage, jo flere måneder er der til at tjene omkostningerne hjem.
- Kursen på det nye lån bør være over 95. Ellers bliver kurstabet for stort, når du optager lånet.
Reglerne er fornuftige, men de har en blind vinkel: de siger intet om dig. En restgæld på 1,5 mio. kr. og 25 års restløbetid opfylder alle fire regler — men hvis du planlægger at sælge om to år, når du aldrig at tjene omkostningerne hjem. Omvendt kan en omlægning med kun 0,9 procentpoints forskel sagtens betale sig, hvis restgælden er stor og du bliver boende i tyve år.
Brug reglerne til at afgøre, om du overhovedet skal undersøge sagen. Brug tilbagebetalingstiden til at afgøre, om du skal gøre det.
Hvad koster en omlægning i 2026?
Her er posterne, du skal have med. Bemærk, at flere af dem trækkes i kursen i stedet for at blive faktureret — de er derfor lette at overse, når man kun kigger på den nye ydelse.
| Post | Typisk niveau | Hvad det er |
|---|---|---|
| Kurtage | Ca. 0,15 % af kursværdien | Prisen for at få handlet obligationerne |
| Kursskæring | Ca. 0,10 kurspoint | Et fradrag i kursen, før beløbet afregnes med dig |
| Stiftelses- eller lånesagsgebyr | 1.000–3.000 kr. | Institutets gebyr for at oprette lånet |
| Fastkursaftale | 500–1.000 kr. plus kursfradrag | Låser kursen, indtil lånet udbetales |
| Differencerente | Varierer | Betales, hvis du indfrier mellem to terminer og samtidig kurssikrer |
| Tinglysningsafgift | Se næste afsnit | Statens afgift for at tinglyse pantet |
| Rådgivningsgebyr | 0–flere tusinde kr. | Nogle banker tager betaling, andre gør det ikke |
Samlet løber det typisk op i titusinder af kroner på et almindeligt boliglån. Det er derfor, spørgsmålet aldrig er “er den nye rente lavere?”, men “hvor lang tid går der, før forskellen har betalt for skiftet?”.
Tinglysningsafgiften: den fejl de fleste artikler laver
Her er to ting, du skal vide, og som en overraskende stor del af de artikler, der ligger øverst på Google, tager fejl af.
1. Satsen er 1,5 procent — ikke 1,45
Afgiften for tinglysning af pant i fast ejendom udgør i 2026 en fast afgift på 1.850 kr. plus 1,5 procent af det pantsikrede beløb. Mange guides citerer stadig 1,45 procent og en fast afgift på 1.825 kr. Det er forældede tal.
2. Ved ren omlægning betaler du kun af forskellen
Det er den vigtigste regel i hele afsnittet: ved låneomlægning — konvertering eller omprioritering af et realkreditlån — betales der kun afgift af forskellen mellem det nye og det gamle lån. Omlægger du 1,5 mio. kr. til 1,5 mio. kr., udløser det altså ikke 1,5 procent af hele beløbet.
Hvad det betyder i kroner. Forhøjer du derimod lånet — for eksempel fra 1,5 til 1,8 mio. kr., fordi du vil frigøre friværdi til en renovering — betaler du 1,5 procent af de 300.000 kr., altså 4.500 kr., plus den faste afgift. Ikke af hele det nye lån.
Det er forskellen på at tro, en omlægning koster 27.000 kr. i afgift, og at vide, den koster under 7.000. Det ændrer regnestykket markant — og det er en af de hyppigste grunde til, at folk fravælger en omlægning, der faktisk ville have været en god idé.
Satser og regler efter tinglysningsafgiftsloven, gældende 2026. Tjek altid det konkrete beløb hos dit institut, før du beslutter dig.
Regnestykket: tilbagebetalingstid
Det eneste tal, der reelt afgør sagen, er tilbagebetalingstiden. Den regner du sådan her:
Eksempel: nedkonvertering af et lån på 1,5 mio. kr.
Fyrre måneder er godt tre et halvt år. Bliver du boende i ti, er omlægningen en klar gevinst. Sælger du om to, har den kostet dig penge. Tallene i eksemplet er opdigtede for at vise metoden — dine egne får du fra dit institut, og du skal bede om dem skriftligt.
Vær samtidig opmærksom på, at ydelsen ikke er hele sandheden. Ved en nedkonvertering vokser din restgæld typisk, fordi du indfrier det gamle lån til kurs 100. Du får altså en lavere månedlig udgift mod en større gæld — og hvis du sælger få år efter, kan den større restgæld spise besparelsen. Bed derfor altid om at få regnet både ydelse og restgæld igennem over hele den periode, du forventer at blive boende.
Den oversete gevinst: din belåningsgrad
Nu til den del, der sjældent står i artiklerne — og som er grunden til, at en boligvurdering er det rigtige første skridt.
Ud over renten betaler du bidrag til dit realkreditinstitut. Bidraget er en løbende procentsats af din restgæld, og for flexlån ligger den typisk i spændet 0,77–1,78 procent ved 80 procents belåning, afhængigt af lånetype og afdragsfrihed. På en restgæld på 1,5 mio. kr. er forskellen mellem den lave og den høje ende over 15.000 kr. om året.
Det centrale er dette: bidragssatsen afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi du har lånt. Institutterne opdeler i intervaller — typisk under 40 procent, 40–60 procent og 60–80 procent belåning — og satsen stiger, jo højere du ligger. Har din bolig ligget stille i værdi, ændrer der sig ikke noget. Men er den steget, samtidig med at du har afdraget, kan du være rykket ned i et billigere interval, uden at nogen har fortalt dig det.
Et eksempel. Du købte for fem år siden til 2,5 mio. kr. og lånte 2 mio. — altså 80 procents belåning. I dag skylder du 1,8 mio., og boligen er blevet 3,3 mio. kr. værd. Din belåningsgrad er nu 55 procent, ikke 80. Du er dermed rykket et helt interval ned.
Den ændring sker ikke automatisk. Instituttet regner videre på den vurdering, de har liggende, indtil nogen beder om andet.
Det er her, det bliver praktisk. Du kan bede dit realkreditinstitut om at genberegne belåningsgraden. De bruger deres egen vurdering, og den er ofte konservativ — men en uafhængig mæglervurdering er det argument, du møder op med. Den viser, hvad markedet faktisk betaler for din boligtype i dit område lige nu, og den koster dig ingenting.
Og bemærk: en lavere bidragssats kræver ikke nødvendigvis en omlægning. Der er ingen kurtage, ingen kursskæring og ingen tinglysning i at få genberegnet en belåningsgrad. Det er den billigste besparelse, der findes på et realkreditlån.
Vil du forstå mekanikken bag, har vi skrevet om hvad friværdi er og om afdragsfrihed — begge dele hænger direkte sammen med belåningsgraden.
Er din bolig steget siden du optog lånet?
Find ud af det gratis. Tre uafhængige vurderinger giver dig et spænd at forhandle ud fra — ikke bare et tal.
Når det ikke kan betale sig
Der er situationer, hvor svaret er nej — og hvor det er værd at spare sig selv for besværet.
- Du forventer at sælge inden for få år. Tilbagebetalingstiden når ikke at løbe. Overvejer du at flytte, så læs først vores guide til om du skal sælge eller købe først.
- Din restgæld er lille. Under 200.000–300.000 kr. æder de faste omkostninger stort set altid gevinsten.
- Der er få år tilbage af løbetiden. Selv en pæn rentebesparelse bliver til småpenge, når der kun er otte terminer tilbage.
- Kursen på det nye lån er lav. Ligger den væsentligt under 95, bliver kurstabet en udgift, du bærer resten af lånets levetid.
- Du vil kun spare på bidraget. Bidragsbesparelsen alene retfærdiggør sjældent en hel omlægning — men se afsnittet ovenfor: du kan ofte få den uden at omlægge.
Sådan gør du i praksis
1. Find ud af, hvad boligen er værd i dag
Det er udgangspunktet for både belåningsgrad og for, hvad du overhovedet kan låne. Brug ikke den offentlige ejendomsvurdering — den er lavet til beskatning og afviger typisk markant fra markedsværdien. En gratis mæglervurdering giver dig det aktuelle tal, og med flere vurderinger får du et spænd i stedet for et gæt.
2. Find dine nuværende lånedetaljer frem
Du skal bruge: lånetype, kuponrente, restgæld, restløbetid, bidragssats og aktuel kurs. Det hele står i din låneoversigt eller på instituttets selvbetjening.
3. Bed om en beregning — skriftligt
Bed specifikt om samlede omkostninger, ny ydelse før og efter skat, ny restgæld og tilbagebetalingstid. Får du kun den nye ydelse at vide, mangler du halvdelen af regnestykket.
4. Hent tilbud flere steder
Renten på et realkreditlån er stort set den samme overalt, men bidragssats, oprettelsesgebyr og rabatordninger varierer. Nogle institutter har kontante rabatordninger, der reducerer det, du reelt betaler i bidrag — husk at regne dem med, når du sammenligner satser på tværs.
5. Beslut ud fra din tidshorisont
Sammenhold tilbagebetalingstiden med, hvor længe du forventer at blive boende. Er der god margin, er beslutningen let. Er der ikke, så lad være.
Fem fejl der koster penge
- Du kigger kun på ydelsen. En lavere månedlig udgift kan sagtens dække over en større restgæld. Se altid begge dele.
- Du bruger den offentlige ejendomsvurdering som værdi. Den er lavet til skat, ikke til belåning, og den koster dig penge i begge retninger.
- Du glemmer, at omkostningerne trækkes i kursen. Kurtage og kursskæring optræder ikke som en regning — de forsvinder i afregningen.
- Du regner ikke skatten med. Renter og bidrag er fradragsberettigede, så den reelle besparelse er mindre end den nominelle. Regn efter skat.
- Du spørger kun ét sted. Dit eget institut har ingen interesse i at fortælle dig, at en konkurrent er billigere.
Spørgsmål og svar
Hvornår kan det betale sig at omlægge lån?
Hvad koster det at omlægge et realkreditlån?
Skal jeg betale fuld tinglysningsafgift?
Kan jeg få lavere bidragssats uden at omlægge?
Hvad er forskellen på nedkonvertering og opkonvertering?
Hvad er differencerente?
Er bidrag fradragsberettiget?
Påvirker renteudviklingen, om jeg bør vente?
Hvor meget er min bolig steget?
Denne artikel er generel information om realkredit og boligøkonomi — ikke individuel finansiel rådgivning. Satser, gebyrer og kurser ændrer sig løbende og varierer mellem institutter. Beslutninger om omlægning bør altid træffes på baggrund af en konkret beregning fra dit eget pengeinstitut eller realkreditinstitut. boligvurderinger.dk formidler kontakt til lokale ejendomsmæglere og modtager provision fra samarbejdspartnere — det koster dig ingenting.