Sælge bolig til børn — alt du skal vide om regler, skat og 15/20%-reglen
Du kan sælge din bolig til dine børn til under markedspris — lovligt og skattefrit. Men reglerne er komplekse, og de typiske fejl koster dyrt. Her er den komplette guide med konkrete eksempler og beregner.
uden gaveafgift
uden gaveafgift
Hvad er en familiehandel og familieoverdragelse — og hvorfor gør man det?
En familiehandel eller familieoverdragelse er når du overdrager en fast ejendom til et nært familiemedlem — typisk dine børn — til en pris der er lavere end markedsværdien, men som stadig er acceptabel for Skattestyrelsen. Det gøres fordi:
- Hjælpe børnene ind på boligmarkedet — særligt i dyre byer som KBH og Aarhus
- Holde boligen i familien — f.eks. sommerhuset der har gået i generationer
- Skattemæssig optimering — undgå gaveafgift og reducere fremtidig arveafgift
- Forældrekøb der overdrages — lejlighed købt til barn under studie videregives
Systemet er legalt og velbeskrevet i dansk skattelovgivning — men det kræver at man sætter prisen korrekt og dokumenterer processen rigtigt. Det er her de fleste fejl begås.
Inden du og din advokat kan sætte den korrekte pris, skal du kende boligens markedsværdi og den aktuelle offentlige vurdering. En gratis boligvurdering fra en lokal mægler er det naturlige første skridt — det er præcis det udgangspunkt du har brug for. Forstå hvad der driver boligens pris med vores guide til hvad er din bolig værd.
15%-reglen og 20%-reglen — hvad gælder for din bolig i 2026?
Hvad den siger: Du kan sælge til op til 15% under den seneste offentlige vurdering uden at det anses som en gave.
Kilde: Skattestyrelsen / Bolius.dk
Hvad den siger: Du kan sælge til op til 20% under den nye offentlige vurdering uden gaveafgift.
Kilde: Skøde Centret / Ret-Raad.dk
Særligt i de større byer kan der være stor forskel på den offentlige vurdering og markedsværdien. En lejlighed vurderet til 2 mio. kr. kan sagtens være 3,5 mio. kr. værd på markedet. Det er afgørende at kende begge tal — for 15%/20% regnes fra den offentlige vurdering, ikke markedsprisen. Men Skattestyrelsen kan gribe ind ved “særlige omstændigheder” hvis prisen afviger markant fra markedsværdien. Brug boligprisberegneren som udgangspunkt og indhent en mæglervurdering.
Tre familiehandel-eksempler — hvad betaler hvem, og hvad spares der?
Her er tre gennemregnede scenarier der viser familiehandelens mekanik i praksis:
Foreldres forældrekøbslejlighed i KBH overdrages til datter
- Markedsværdi (mægler)
- 3.200.000 kr.
- Ny offentlig vurdering
- 2.500.000 kr.
- 20% rabat fra vurdering
- −500.000 kr. = 2.000.000 kr.
- Aftalt pris
- 2.000.000 kr.
- Samlet besparelse vs. markedspris
- 1.200.000 kr.
- Gaveafgift
- 0 kr. (inden for ±20%)
Forældre sælger sommerhus til søn (gammel vurdering)
- Markedsværdi (mægler)
- 2.200.000 kr.
- Gammel offentlig vurdering
- 1.800.000 kr.
- 15% rabat fra gammel vurdering
- −270.000 kr. = 1.530.000 kr.
- Aftalt pris
- 1.530.000 kr.
- Besparelse vs. markedspris
- 670.000 kr.
- Gaveafgift
- 0 kr. (inden for ±15%)
Forældre sælger villa for langt under ±20%-grænsen
- Ny offentlig vurdering
- 3.000.000 kr.
- 20%-grænse (minimum tilladt)
- 2.400.000 kr.
- Forældrenes aftale-pris
- 1.500.000 kr. ← for lavt!
- Gave-element (Skattestyrelsen beregner)
- 3.000.000 − 1.500.000 = 1.500.000 kr.
- Gaveafgift 15% (minus bundbeløb)
- ca. 224.000 kr. i gaveafgift
Hvad kan du sælge til — og hvad sparer dit barn?
Brug beregneren til et første estimat. Husk at altid bruge en advokat eller revisor til den faktiske handel.
Beregn laveste tilladte salgspris
inkl. regel-rabat
vs. markedspris
ved min. tilladte pris
⚠️ Beregneren er vejledende. Særlige omstændigheder, markedsværdi-forskel og andre faktorer kan ændre resultatet. Brug altid advokat/revisor til den faktiske handel.
Gaveafgift, bundbeløb og hvornår skat er relevant ved familiehandel
| Situation | Hvem gælder det? | Sats/Beløb 2025 | Bemærkning |
|---|---|---|---|
| Afgiftsfrit gavebeløb pr. forælder | Barn (ikke svigerbørn) | 74.100 kr./år | To forældre = 148.200 kr./år samlet |
| Afgiftsfrit gavebeløb til svigerbørn | Svigerbørn | 25.900 kr./år | Lavere bundbeløb |
| Gaveafgift over bundbeløb | Modtager (barnet) | 15% af overstigende | Betales af modtager |
| Arveafgift | Ved dødsfald | 15% over bundbeløb | Familiehandel kan reducere fremtidig arv |
| Skat hos sælger (forældre) | Hvis parcelhusregel opfyldt | 0 kr. | Skattefrit — forældre boede selv i boligen |
| Skat hos sælger (forældrekøb) | Forældrekøbslejlighed | Avanceskat kan gælde | Forældrene boede ikke selv i lejligheden |
Kilde: Flair Regnskab, Bolius og Ældresagen. Reguleres årligt — tjek aktuelle satser hos Skattestyrelsen.
Bestil gratis boligvurderingØnsker du at optimere boligens energimærke inden familiehandlen? Læs vores guide til hvad energimærket er værd på boligprisen — og hvornår er det bedst at sælge sin bolig for timingoptimering.
Familieoverdragelse gælder ikke alle — her er listen over hvem der er inkluderet
Det er vigtigt at kende præcist hvem der kan modtage en bolig inden for 15%/20%-reglens rammer. Mange begår den fejl at antage at alle “nær familie” er inkluderet — det er de ikke (Testaviva.dk / Ældresagen).
| Modtager | Familiehandel tilladt? | Bemærkning |
|---|---|---|
| Egne børn | ✅ Ja | Kernegruppen — fuldt dækket |
| Børnebørn | ✅ Ja | Også dækket af reglerne |
| Stedbørn | ✅ Ja | Ligestilles med egne børn |
| Plejebørn | ✅ Ja | Dækket under reglerne |
| Svigerbørn | ✅ Ja | Dækket — men lavere gavebeløb (25.900 kr.) |
| Forældre (opad) | ✅ Ja | Kan sælge bolig op til forældre |
| Søskende | ❌ Nej | Søskende er IKKE dækket — her gælder markedspris |
| Nevøer / niecer | ❌ Nej | Udenfor familieoverdragelsesreglerne |
| Bedsteforældre → barnebarn | ✅ Ja | Begge kan give afgiftsfrie gaver |
Kilde: Testaviva.dk, Ældresagen.dk.
Sådan gennemfører du en familiehandel — fra første vurdering til tinglyst skøde
Kend boligens markedsværdi og den offentlige vurdering
Inden alt andet: du skal kende begge tal. Den offentlige vurdering er udgangspunktet for 15%/20%-beregningen, men markedsværdien er afgørende for at undgå Skattestyrelsens indsigelse om “særlige omstændigheder”. Indhent en gratis boligvurdering fra en lokal mægler — og find den aktuelle offentlige vurdering på vurderingsportalen.dk.
Afklar hvilken regel der gælder — 15% eller 20%
Tjek om din bolig har modtaget en endelig ny offentlig ejendomsvurdering fra 2020-systemet. Har den det, gælder 20%-reglen. Har den det ikke, gælder 15%-reglen. Din advokat kan hjælpe med at afklare dette. Brug vores beregner ovenfor som første estimat.
Hyr en advokat eller revisor til at gennemføre overdragelsen
En familiehandel er ikke noget du bør gennemføre alene. Særlige omstændigheder, korrekt dokumentation, gældsbrev (familielån) og skøde kræver professionel bistand. Fejl her koster potentielt hundredetusinder i efterbetalt gaveafgift.
Bestem prisen inden for den tilladte ramme
Sæt prisen inden for ±15% eller ±20% af den offentlige vurdering. Overvej om I vil supplere med afgiftsfrie gaver (74.100 kr./forælder/år i 2025) for at reducere barnets kontante betaling yderligere. Et gældsbrev (familielån) bruges ofte til at lade barnet betale over tid.
Udarbejd skøde og tinglyse overdragelsen
Advokaten udarbejder skødet og sørger for tinglysning i tingbogen. Er der flere børn der overtager i sameje, anbefales en samejeaftale tinglyst på ejendommen — for at undgå konflikter om brug, vedligeholdelse og fremtidigt videresalg (Ældresagen). Se vores guide til hvad det koster at sælge en bolig.
Anmeld eventuelle gaver til Skattestyrelsen
Giver du gaver ud over bundbeløbet i forbindelse med handlen skal disse anmeldes til Skattestyrelsen inden 1. maj i det efterfølgende år. Gaver under bundbeløbet behøver ikke anmeldes, men det er god praksis at dokumentere dem alligevel.
5 faldgruber der koster dyrt ved familieoverdragelse
1. “Særlige omstændigheder” ignoreres
Hvis markedsværdien er markant højere end den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen gøre indsigelse og kræve at markedsværdien bruges i stedet for den offentlige vurdering. Dette sker typisk i populære bykvarterer. Løsning: indhent en mæglervurdering og brug den som dokumentation (Skøde Centret, familieoverdragelse.dk).
2. Sætter prisen for lavt uden at tjekke grænsen
Mange familier glemmer i begejstringen at kontrollere præcis hvad ±15% eller ±20% svarer til i kroner. Et par hundrede tusinde under grænsen udløser gaveafgift på 15% af hele differencen — ikke kun det overskydende. Brug beregneren ovenfor som tjek.
3. Glemmer samejeaftalen ved overdragelse til flere børn
Sælger du sommerhuset til dine tre børn i fællesskab, og der ikke er lavet en samejeaftale, kan det give konflikter om hvem der bruger sommerhuset hvornår, hvem der betaler vedligeholdelse, og hvad der sker hvis ét barn vil sælge. Samejeaftalen bør tinglyses på ejendommen (Ældresagen).
4. Forvirring om hvilken vurdering der gælder
15% eller 20% afhænger af om boligen har fået endelig ny vurdering fra 2020-systemet. En foreløbig vurdering tæller ikke. Tjek dette eksplicit — din advokat kan bekræfte hvilken vurdering der er gyldig ved overdragelsestidspunktet.
5. Glemmer avanceskattemæssige konsekvenser for barnet
Barnet overtager boligen til den aftalte lave pris — men når barnet sælger videre i fremtiden, beregnes avancen fra overtagelsesprisen. Et sommerhus købt til 1.500.000 kr. der sælges for 2.500.000 kr. giver en skattepligtig avance på 1.000.000 kr. — uanset at det kun er barnets faktiske gevinst.
Hvem er vi — og hvad bygger indholdet på?
Primærkilder
Bolius.dk, Skøde Centret, Ældresagen, Ret-Raad.dk, Advodan, Testaviva.dk, Flair Regnskab og Vurderingsstyrelsens regler. Alle data verificeret mod primærkilder.
Ikke juridisk rådgivning
Denne guide er til orientering og giver ikke juridisk rådgivning. Brug altid en advokat eller revisor til den konkrete familiehandel — fejl kan koste meget.
Opdateret maj 2026
Gavebeløbsgrænserne reguleres årligt. Tjek altid aktuelle satser hos Skattestyrelsen. 20%-reglen er fra cirkulære 9792, sept. 2021.
Familiehandel og overdragelse til børn — det oftest stillede
Første skridt er at kende din boligs markedsværdi
Inden din advokat kan sætte den korrekte pris for familiehandlen, skal du kende markedsværdien. En gratis boligvurdering fra en lokal mægler er præcis det udgangspunkt du har brug for.
Ingen forpligtelse · 0 kr. · GDPR-sikker
⚠️ Brug altid en advokat eller revisor til den faktiske familiehandel. Denne guide er til orientering og udgør ikke juridisk rådgivning.
Emil grundlagde boligvurderinger.dk og har siden fulgt det danske boligmarked tæt. Han skriver og redigerer alt indhold på platformen — fra prisoversigter og mæglervejledninger til lokale markedsanalyser. Indholdet er baseret på offentligt tilgængelige data, statistik fra Finans Danmark og løbende dialog med erfarne ejendomsmæglere i hele landet.